我这个号是2022年建立的，最开始分享的内容还是集中在房地产相关的话题，基本上篇篇从不同角度论证，为什么房价要跌。包括现在我现存文章中，阅读量最大的一篇文章，也是劝大家不要买房的（详见）。 为什么说是现存文章中阅读量最大的一篇呢？其实我曾经有很多篇阅读量10万+的文章，但最后都违规被平台删除了。后面一方面为了账号安全，舍弃了这些争议大的内容，如果实在有必要分享的就在知识星球内部写了，因为都是付费粉丝所以没人举报；另一方面，房地产确实写到后面也没啥新的内容可以写了，写来写去都是房价要跌，没有新意。 言归正传，为什么我说中国人曾经无限接近财富自由呢？ 之前我去美国留学的时候，恰好是中国房价接近最高点的时候。当时我非常热衷于研究房价，所以留学的时候每去一个城市旅游，都会看看当地的物价和房价情况。 当时最让我惊讶的一点在于，美国的房价在略低于中国的情况下，房租是中国的3倍左右。 美国的一线城市纽约、湾区对比中国的一线城市北上深，美国的二线城市洛杉矶、波士顿、芝加哥对于中国的二线城市广州、杭州，其实刨除豪宅外，只看大多数人能买得起的普宅，中国的房价是要略高于美国的。 但对于房租呢，中美一样总价的房子，美国的房租是中国的3倍左右。当时我在华盛顿居住，就在近郊的中产社区租房，一套一居室要2000美金出头，而房子可能40~50万美金就能拿下。300万的房子月租能到1.5万，放在中国你敢想？ 这件事对于我这个经济学出身的人来说，就是一次冲击。经济学告诉我，由于货物的流通，所以一件商品在一个地方卖的钱不可能显著高于另外一个地方，不然就会产生很多套利者在两地高买低卖赚差价，从而慢慢抹平价差。 当时我就在想，中美之间为什么没有套利者呢？ 在中国一线城市和强二线城市，其实很多本地中产算上房子，其实是有1000万人民币的。看上去是千万富翁，但实际上每年的工资可能连15万都没有。现金流这么差的千万富翁，是当时中国的奇观。 我不止一次在想，为什么这些人不卖掉国内的房子，然后跑来美国买房子，极限一换一。他们只需要把中国的房子换成美国的房子，然后在中国租房子住，把美国的房子租出去，手上马上就有四五十万的现金流，是他们工资的2~3倍。 不客气的讲，如果一个北京、上海的土著这样做了，马上财富自由。他这一辈子只需要干这一件事情，剩下的时候都不用工作了，可以在中国游山玩水一辈子，提前过退休生活。 当然，套利没有这么简单。一方面，认知不一定能对齐，当时很多人对美国的房价不了解，对中国如此低的租金回报率也没有觉得有任何不妥；另一方面，真要操作，还是需要一定的研究的，毕竟几百万人民币，不会像银行转账一样随意转出去。 以上的算法，还是在房价不变的情况下，单纯考虑租金回报率的套利。但是稍微懂一些投资逻辑的都知道，一项资产短期内可能有泡沫，长期肯定要均值回归。 美国的房价，不可能一直低于中国。如果你稍微对比下中美两国的工资水平，就不会有这个怀疑。不客气的讲，美国送外卖的，都比中国985毕业生赚得多（平均值而言）。 从之后几年的房价走势来看，中国房价在2022年达到巅峰之后，随后回调了一半左右。一线城市回调少一些，只跌了30%；二线城市跌30~50%，三四线城市基本腰斩不止。而这段时间，美国随着疫情后“量化宽松”政策的施行，全面通货膨胀，当然房价也是水涨船高，涨了20~30%。 现在来看的话，中国的房价已经明显比美国低了，可能只有美国的50~70%了。但即使这样，我依旧觉得美国的房子比中国性价比更高。如果现在有机会的话，把中国的房子换成美国的依旧是更划算的。虽然套利空间下降了不少，但也尚未消失殆尽。 当然，以上视角都是局限在房地产领域展开的。如果稍微把视角打开一点，把美股也纳入进来考虑，那更是降维打击。疫情之后正好迎来AI产业大爆发，其实最受益的是湾区那批人，但受益面比较窄，如果不是高学历计算机专业是无法参与的。所以退而求其次，普通人只能在股市参与这轮科技造富。 当然这方面对认知的要求，比只对比中美房价还要更高。因为这不仅是局限在房地产行业单方面的认知，还需要有对社会未来发展的认知。所以说认知决定财富，如果当时能够卖掉房子买纳斯达克基金的话，现在财富体量直接翻倍。 总的来看，2017 到 2021 这整整四年里，海外不管是权益类资产还是房子估值都挺便宜，国内局面手里的核心资产贵、海外资产却很划算的窗口期，持续了有四年之久。 所以说认知决定财富，回头想想这就是时代给予的机会，要是当时随便一个家庭哪怕只拿三分之一资产去做海外配置，现在的财务状况都会完全不一样。 最后我想说的一点是，未来投资难度会显著变大。 一方面，现在信息流通速度是比之前更快的，尤其是随着AI的发展，普通人能够更方便地接触到信息。套利除了认知差以外，本质就是信息差的体现。在信息差逐渐消失之后，套利机会更体现在大家对于公开